Инвестиционный кейс в недвижимость Москвы
Еженедельная рубрика от Романа Свиридова
Задача была в короткий промежуток времени купить и продать объект недвижимости. Первоначальный взнос составлял 2 млн рублей, а задача в том, чтобы до декабря 2021 года реализовать объект недвижимости и выйти в рубли до начала праздников.
Покупатели совершенно не знали Москву, находились в Улан-Удэ, но имели огромное желание заработать на ликвидной недвижимости. Задача заключалась в том, чтобы отобрать из всех новостроек бизнес класса самые ликвидные и перспективные объекты, рассмотреть все планировки, а при необходимости вывести из закрытого резерва необходимые этажи и площади.
Так и поступили, я отобрал 3 самых интересных проекта в сегменте бизнес класса, провел 1 дистанционный показ и осознал, что показывать 2 других не было необходимости: во-первых, они проигрывали по локации. Во-вторых, в проект до 2021 года активно заходили инвесторы, и при вводе в эксплуатацию была вероятность, что будет много конкурентов и срок экспозиции объекта недвижимости увеличится в разы, в-третьих, покупателю объект понравился по внутренней энергетике и близостью к центру города.
Мы попали в цель. Для покупки забронировали студию 35м2 с 2 широкими окнами и видом во двор во второй очереди одного крупного и популярного жилого комплекса. Инвестиционная привлекательность в перспективе 2 лет была по пессимистическим расчётам 65% на вложенный первоначальный взнос в размере 2.000.000 рублей. Но у нас была иная задача, необходимо было за 2 месяца перепродать с прибылью, за вычетом максимум 2 платежей по ипотеке и страховки при оформлении кредита.
В офисе продаж ажиотаж: активно бронируются квартиры, покупатели рассматривают макет, все переговорные заняты. Мы начинаем обсуждать устное бронирование, фиксируем цену и…. сбой системы, бронь слетает. Оказывается, в этот момент эту же студию бронируют в офисе продаж и на 1,5 минуты успевают быстрее. Мы в очереди. Следующий шаг в цене на такую студию +500.000 рублей и на 5 этажей выше. Скидок и рассрочек на студии нет. Мы созваниваемся с коммерческим директором данного проекта и начинаем искать варианты, чтобы не было сильного подорожания. В разговоре я выясняю, что в закрытом резерве есть 2 студии на более низких этажах, но с меньшим подорожанием. Пишем запрос на индивидуальный вывод. Успех, в качестве исключения – согласование вывода под нашего покупателя.
Совершив дистанционную сделку с разницей в 5 часов, у нас была задача оперативно продать купленный объект недвижимости. Выходим в рекламу, и через 4 недели начинаем обсуждать итоговые условия. Взяли задаток и ждали, пока вторая сторона получит одобрение по ипотеке. Наше предложение было самым выгодным, так как от застройщика были студии по 25-28 м2 в бюджете выше 11 миллионов рублей. На последней рабочей неделе декабря наши покупатели и вторая сторона встречаются в Москве в банке на сделке. Для всех это было первое знакомство, которое сразу ознаменовалось сделкой!
После нового года забираем документы, раскрываем аккредитив и празднуем, ведь наши планы осуществились. ИТОГ: Общая стоимость покупки – 10.150.000 руб. ПВ по ипотеке сбербанка – 2.000.000 руб. Расходы за 2 месяца – 120.000 руб. платежи по ипотеке + 60.000 руб. вышла страховка.
Цена в переуступке – 10.950.000 руб.
Прибыль до вычета налога/платежей по ипотеке – 800.000 руб.
Налог 13% – 104.000.
Чистая прибыль за 2 месяца – 516.000 руб.
На вложенные 2.000.000 рублей покупатели заработали 500.000 рублей, что составляет 25% за 2 месяца, или, если корректно, – 150% годовых!
Успех! Все стороны остались счастливы, теперь подбираем следующий объект для такого входа. Грамотный специалист, который дорожит своими покупателями, который имеет выход на руководителей, может совершить то, что рядовой покупатель может просто не знать! Инвестируйте с умом! Инвестируйте с профессионалами!
Я продаю только только те объекты, которые будут востребованы всегда и где я сам хотел бы жить!
